جبران اجاره در رانت بازار

تمدید یکی از دو سیاست اشتباه در اجاره بازار مسکن برای سومین سال متوالی در قالب سم پاشی در اجاره بازار اجرا شد.

بر اساس این گزارش، «دنیای اقتصاد» بانک مرکزی روز گذشته در قالب پرداخت تسهیلات کمکی و مسکن در سال 1401 به بانک ها ابلاغ کرد. در قالب این ابلاغیه برای سومین سال متوالی در سال 1401 سقف های جدید به مستاجران دارای متقاضی پرداخت می شود. در اطلاعیه ای که دیروز بانک مرکزی به بانک ها صادر کرد، آمده است: املاک و شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر شهرها و اماکن موضوع بانکداری. نرخ سود این تسهیلات نیز 18 درصد تعیین شده است.

این ارتباط به معنای تمدید یکی از دو سیاست اشتباهی است که از سال 99 در بازار اجاره مسکن در حال اجراست. گرچه هدف و نیت سیاستگذار طراحی یکی از این دو سیاست است، یکی «پرداخت مزد به مستاجران» و دیگری افزایش اجاره بها قانون اساسی، کمک به مستاجران. در مورد دلایلی که به توضیح ادامه خواهد داد، موفق نخواهد بود، و در برخی موارد، حتی با نتیجه، با هدفی که برای آن طراحی شده است، مغایرت دارد.

پذیرش نادرست سیاست جدید

همزمان با شیوع ۹۹ ساله ویروس کرونا، دولت در حمایت از مستاجران به عنوان یکی از آسیب پذیرترین اقشار جامعه تصمیم گرفت تنها به مستاجران اجازه دهد تا اجاره بهای مسکن در تهران را تا ۲۵ درصد افزایش دهند. 20 درصد در پایتخت ها و شهرهای بزرگ از 200000 نفر و 15 درصد در سایر شهرها. این سیاست در سال 1400 نیز اجرا شد. این در حالی است که در سال 99 و همچنین در سال 1400 متوسط ​​اجاره بها دو برابر افزایش یافته است. سال گذشته با وجود اجرای این سیاست، اجاره بها در شهر تهران و سایر شهرها نسبت به سال 99 50 درصد افزایش یافت. این آمار تنها سند ناتوانی در اجرای این سیاست قانون اساسی در بازار اجاره است.

از سوی دیگر، تعداد زیادی از مستاجران، به دلیل قوانین سختگیرانه در بازار اجاره، از جمله مستأجران ممنوعیت درخواست تخلیه، واحدهای خود را از بازار اجاره صرف نظر کردند. این اقدام باعث افزایش حجم و تعداد واحدهای منجمد و خالی از مسکن در بازار مسکن شده است.

سیاست دوم که از سال 99 و با هدف حمایت از مستاجران در بازار اجاره های اجرایی اما با شکست مواجه شد، سیاست پرداخت وام و واگذاری مسکن به مستاجران برای تضمین قیمت اجاره بود. این سیاست اما برای سومین سال متوالی تمدید شد. امسال نیز مانند دو سال پیش وام مسکن به مستاجران پرداخت شد. اما این سیاست و اجرای آن با توجه به تعاریف موجود در ادبیات اقتصادی و بر اساس منطق اقتصادی به معنای سرمایه داری در بازار اجاره داده نمی شود که در نهایت به عنوان ضد هدف یا در معنای لغوی تشدید تورم عمومی، افزایش نرخ تورم عمومی تعریف شود. هزینه اجاره عمومی و خسارت خارجی ها استخدام می شوند.

بانک مرکزی روز گذشته با اتخاذ مجدد این سیاست اشتباه، به 20 بانک ماموریت دولتی، تخصصی و تجاری در مجموع 40 هزار میلیارد تومان به عنوان مسکن و وام مسکن به مستاجران واگذار کرد. هدف دولت و سیاستمداران آن اجرای این سیاست برای کمک به مستاجران و کاهش توانایی آنها در تامین اجاره بهای خانه هایشان است.

رستگاری بازار با وعده؟

این سیاست اشتباه برای سومین سال متوالی وضع و اجرا می شود که سوالات مهمی را در این زمینه مطرح می کند. آیا اعطای تسهیلات در قالب تسهیلات پرداختی با درآمد موثر و معقول مستاجران به بانک ها ابلاغ می شود؟ یا وقتی به آنها کاری می گویید توجه نمی کنند؟ درآمد مستاجران از اجرای این بیمه نامه باید به گونه ای باشد که هزینه اجاره بها را پوشش دهد. آیا این تسهیلات به جامعه مورد نظر یعنی کمتر و کمتر مستاجران می رسد؟ به غیر از این، آیا این حرکت هزینه، لیزینگ را کاهش می دهد؟

در پاسخ به سوال اول یعنی به این سوال که آیا این اقدام درآمدی موثر و مناسب باید توسط مستاجرین همراه باشد یا خیر؟ متوسط ​​اجاره ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور طبق آمار تبستان در سال گذشته و با توجه به افزایش هوشیاری در حدود 50 درصد، حتی حدود 30 هزار تومان برآورد شده است. بر این اساس، بر اساس آمار رسمی و برآورد اجاره مسکن جاری در کشور، مستاجران به طور متوسط ​​ماهانه 3 میلیون تومان به عنوان اجاره برای یک واحد معمولی 100 متری در کشور پرداخت می کنند. اقساط 45 ماهه وام به عنوان متوسط ​​وام که برای پرداخت به بانک ها به مستاجران ابلاغ شده است با بازپرداخت طولانی مدت 5 ساله و نرخ سود قطعی 18 درصد حدود یک میلیون و 500 هزار تومان.

حدود 40 درصد از متوسط ​​اجاره بها در کشور را پوشش می دهد. حتی اگر پوشش 50 درصد باشد و در حالی که مبلغ اقساط ماهانه یک و نیم میلیون تومان باشد، متقاضی باید ماهانه همان مبلغ 3 میلیون تومان را به صورت اجاره ماهانه علاوه بر اقساط ماهانه پرداخت کند. یعنی در خوش بینانه ترین حالت، اگر 45 میلیون تومان، یک و نیم میلیون تومان از اجاره بهای ماهانه را پوشش دهیم، مستاجر همچنان باید یک و نیم میلیون تومان را نه به عنوان اجاره بها در اقساط ماهانه پرداخت کند. یعنی کل هزینه اجاره ماهیانه 3 میلیون تومان خواهد بود. در واقع مستاجر در شرایط فعلی نه تنها مجبور به پرداخت همان مبلغ 3 میلیون تومان در ماه خواهد بود و با توجه به رشد شدید اجاره بها، برای یافتن و استفاده باید همین مبلغ را پرداخت کند. آن را به تضمین وام و وام عنوان پرداخت اقساط ماهانه. بنابراین مشاهده شده است که نه تنها در اعطای اجاره نامه درآمد معقولی وجود دارد، بلکه در مورد مدیران نیز افزایش هزینه مستاجران برای اجاره وجود دارد. در واقع در بهترین حالت، مستاجر برای تامین هزینه اجاره باید به طور متوسط ​​3 میلیون تومان همان مبلغ را بپردازد.

خطر قرض گرفتن

جدای از این سیاست که در قالب تسهیلات نامناسب به بانک ها ابلاغ شده است، نباید بازار را به بازار اجاره داد. تجربه نشان داده است که بانک ها تسهیلات سخت را از منابع داخلی پرداخت نمی کنند. در چنین شرایطی دولت ملزم به ارائه این تسهیلات به درخواست منبع خواهد بود. یعنی بانک ها این منابع را از بانک مرکزی مطالبه کردند. در واقع تجربه نشان داده است که تسهیلات سخت در حوزه مسکن که به بانک ها ابلاغ می شود یا به طور کامل پرداخت نمی شود و یا منابع آن توسط بانک مرکزی تامین می شود.

بررسی ها و یافته های شاخص «دنیای اقتصاد» پایان سال گذشته را رقم زد که یک صدم کل تسهیلات به صورت واداس (یک دهم مبلغ 10 هزار میلیارد تومان به ازای هر بسته اخذ شده به عنوان اعتبار و مسکن) از محل مسکن مهر اخذ شده است. بانک مرکزی تامین شد. این مدل به معنای گسترش سیاست پولی است به این معنا که خود منجر به رشد نقدینگی و تورم عمومی در اقتصاد می شود. پیش‌بینی‌ها و تجربیات گذشته حاکی از آن است که تأمین مالی و وام مسکن از محل بانک‌های داخلی علاوه بر سال جاری، توسط بانک‌های قانونی تأمین می‌شود و به احتمال زیاد توسط سایر وام‌دهندگان نیز تأمین خواهد شد. اما سقف کل این تسهیلات از 10 هزار میلیارد تومان در سال گذشته به 40 هزار میلیارد تومان در سال جاری رسیده است. یعنی نسبت برابر با 4 بسته است!

دستورالعمل ها را دنبال کنید

کارشناسان مالی این اقدام را در قالب بازار نقدینگی اجاره می دهند که به رشد نقدینگی و تورم عمومی و همچنین تورم کمک می کند. بنا به تعریف ساده دکتر موسی گینی نژاد از اقتصاددانان از اقتصاد در یکی از تیترهای خود در روزنامه «دنیای اقتصاد» از سیاست «کمک اقتصادی» به عنوان تولید و رشد ناظران اقتصادی یاد کرده است. اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبار ارزان با قوانین و مقررات ارزان و در عمل سیاست های پولی در قالب انبساط منجر به افزایش پولی و نقدینگی شده است. این سیاست طبیعتاً منجر به تورم می شود و مقصر اصلی آن دولت است. کلماتی که در این تعریف ساده از پلیس به کار می رود، برای سیاست و مسکن نیز معتبر است. این تعریف به نظام بانکی اجباری در اعطای اعتبار به قوانین و مقررات سیاست پولی اشاره دارد که در برنامه پرداخت و سپرده نیز رعایت می شود.

تجربه گذشته نیز نشان می‌دهد که در سیاست‌گذاری و اجرای سیاست‌های سخت در حوزه مسکن، نه تنها درآمدی از نظر درآمدی در اختیار سیاستمداران قرار نمی‌گیرد، بلکه خود این اقدام در قالب تورم مشخص شده و تبدیل به آن شده است. در برابر هدف تجربه دو سال اخیر در بازار مسکن نیز این شرایط را نشان می دهد. علیرغم اجرای دو سیاست مسکن و رهن و همچنین اعطای وام طبق قانون اساسی برای افزایش اجاره بها، در سال گذشته میانگین اجاره بها مانند قبل و حتی قبل افزایش یافت و روحیه 50 درصدی افزایش یافت. این نرخ رشد در برخی مناطق حتی قوی تر بود. تحقیقات میدانی درباره «اقتصاد جهانی» همچنان از اجاره بهای شدید مسکن در سال جاری خبر می دهد. اما در پاسخ به این سوال که آیا این تسهیلات حتی یک هدف کارکردی در جامعه به دنبال خواهد داشت یا باید به تجربه دو سال گذشته اشاره کرد؟

اکثر مستاجران اما به دلایل مختلف از جمله پاسخگویی از بانک هایی با مقررات سخت و ناآشنا برای کشف این تسهیلات موفق به استفاده از این تسهیلات نشدند. از طرفی با اجاره عکس، استفاده از رانت و اتصالات ناآشنا و در شرایطی که نیازی از این امکانات استفاده نمی کرد، این وام را کشف کردند.تومان بیشتر از بسته ها اضافه کرد اما تسهیلات 70 میلیون تومان پارسال تهران. در سال 1401 به 60 میلیون تومان کاهش یافت و به همین ترتیب.

با توجه به اینکه سیاستمدارانی که از این امکانات برخوردار نیستند نیاز به ایجاد انگیزه برای استفاده از عدم انطباق برای کاوش در این مناطق دارند، این میزان در پایتخت افزایش یافته است. این در حالی است که هزینه اجاره در تهران بسیار بالاتر و جدیتر از سایر شهرها است و این تصمیم جای سوال و جواب دارد. گفته می شود یکی دیگر از دلایل کمبود امکانات و اسکان در تهران این است که اکثر متقاضیان در سال 1401 نسبت به سال 1400 می توانند از این تسهیلات استفاده کنند. این موضوع نیز تخصص های خاص خود را دارد. با توجه به اینکه حداقل 100 متر رهن در یک آپارتمان در شهر تهران حداقل 300 میلیون تومان داریم. به ویژه قسط ماهانه به اجاره ماهانه و اجاره بها به صورت ماهانه اضافه می شود.

بنابراین با احتساب افزایش، زمانی که سقف مناسب نداریم، نرخ سود پرداخت نمی کنیم و مبلغ قسط برای خانوارها بیشتر می شود، نمی توانیم به مستاجران کمک کنیم و بازار را اجاره کنیم. با توجه به تمام آنچه گفته شد عامل این سمپاشی در بازار عملا عاقبت مردم و به خصوص مستاجران خوداشتغال است. اگر این سیاست را رعایت نکنید در وهله اول برای افزایش تورم عمومی و در آینده برای افزایش تورم استخدام می شوید. در واقع تورم نه تنها منجر به افزایش قیمت کالاها و خدمات در جامعه می شود، بلکه باعث افزایش رانت بازار و افزایش قیمت تمام شده اجاره بها می شود.

غیر از آن به دلیل افزایش تعداد مستاجران، قیمت مسکن افزایش یافته و تقاضا برای مسکن افزایش یافته است، قدرت مستاجران در معادل سازی مستاجران باقی مانده در بازار. در واقع این امکان وجود دارد که این تسهیلات راهی برای افزایش اجاره بهای مستاجران باشد. انتظار می رود که سیاستمداران از روش کارآمد فعلی برای کمک به مستاجران و بازار اجاره استفاده کنند. وام های مالیاتی موثر، مانند مالیات سالانه املاک مسکونی، راهی فوری برای افزایش عرضه مسکن فرسوده و خالی از سکنه در بازار مسکن در کوتاه ترین زمان ممکن و در نتیجه از دست دادن درآمد مستاجران است.