جزئیات ساخت سد هزار واحد نقلی و بدون برکھین در بافت‌فرسوده

فرارو- ماده 5 کمیسیون برای «ساخت بدون شرط در زمین زیر 100 متر» مجوز جدید صادر کرد. محتوای این مصوبه که با هدف «مسکن مناسب در بافت پایتخت فرسوده» و «جذاب‌سازی جنوب شهر برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» تدوین شده است، در واقع دو خط قرمز مشروح در تهران برای «پروانه‌های ساخت‌وساز» است. در بسیار کوچک (50 متر مربع) و کوچک (100 تا 150 مترمربعی)» را پاکرد است.

به روگر فرارو، تھاک آن کنتین، ساخت روی زیمین های به ازیانی بازینی، حداکثر تا 3 سکھے کے ہم کے کے ے اما با تصمیم جدید این زمین های مسکونی دو طبقه در پایین شهر واقع شده و قابلیت ساخت 4 طبقه تنها با یک پارکینگ را دارد.

در نتیجه این تصمیم آپارتمان هایی با متراژ 30 مترمربع تا 60 متر مربع به مساحت 10 میلیون متر مربع عرضه می شود. شورای عالی شهر البته می خواهد این مصوبه را بررسی کند تا احتمالاً «سقف جمعیت تهران» از طریق مناطق بالای شهر تضمین شود. تاثیر مجوز خانه در وسعت بازار بررسی شد.

بر اساس مفاد ماده پنج کمیسیون، 47 درصد از پلاک های فرسوده شهر تهران 50 تا 100 متر مربع زمین است در حالی که سهم این اراضی تنها 15 درصد از کل نوسازی بافت فرسوده است. ساختمان ها در دهه های گذشته دلیل این سهم نیز در پایین مشخص است، زیرا به دلیل محدودیت تراکم و سخت گیری در مورد پارکینگ، امکان ساخت و ساز در مکان های بسیار کوچک وجود نداشت یا به صرفه نبود.

اما از آنجایی که این پلاک ها در مجموع حدود 10 میلیون متر مربع مساحت دارند، در صورتی که ساخت پلاک ها بدون تجمیع انجام شود، با احتساب حداقل مساحت 50 و حداکثر 100 متر مربع و همچنین با زیربنای 60 درصد در چهار طبقه در این زمین، در بافتهای فرسوده تهران، ظرفیت 240 تا 480 هزار واحد مسکونی 30 تا 35 متر مربع وجود دارد.

نوسازی بافت های فرسوده به کی کیں کے درد درد
احمدرضا شرحدی کارشناس بازار مسکان در گفتگو با فراریان وی با اشاره به اینکه نوسازی بافت های فرسوده نیازمند برنامه عملیاتی است، گفت: هر چند کمیسیون در ماده 5 نوسازی بافت های فرسوده را تسهیل کرده است، اما این موضوع به تنهایی نمی تواند باعث انجام این نوسازی شود، لازم است این نوسازی انجام شود. ساخت خانه های کوچک در بافت های فرسوده، این موضوع نیازمند الزاماتی است، با توجه به اینکه بافت های فرسوده در جنوب تهران واقع شده اند، مالکان این ساختمان ها توان مالی لازم برای بازسازی این واحدها را ندارند.

وی در پایان خاطرنشان کرد: از سوی دیگر با توجه به تراکم ساختمان ها در این مناطق، تنها راهی که برای نوسازی این بافت های فرسوده وجود دارد این است که شرکت هایی از دولت، بخش خصوصی و شهرداری با توجه به امکاناتی که دولت در نظر گرفته است. برای نوسازی سازه ها تملک عن واحدها را. در چنین شرایطی می توان امیدوار بود که واحدهای کوچک بین 30 تا 50 متری در جنوب تهران ساخته شود.

شرحدی گفت: تجمیع پلاک در چنین شرایطی جوابگو نیست، بلکه باید تجمیع بلوک ها انجام شود، زیرا با توجه به تنگ و کم عرض بودن خیابان ها و بافت های فرسوده، در صورت نیاز باید به صورت انفرادی نوسازی شوند، این موضوع امکان پذیر نیست و بلوک یکپارچه سازی بلوک ها انجام شود این مبحث هم نیاز به سرمایه هنگفت و برنامه ریزی یکپارچه دارد پس این موضوع از دست صاحبان پارچه های فرسوده خارج شده است. شرکت و پس از اتمام کار، واحدهای بازسازی شده به آنها تحویل داده می شود. به طوری که خودشان درگیر ساخت و ساز هستند، به هیك‌توبان نمی‌توان بافتهای فرسوده را با صوبه شوری عالی شهرسازی نوسازی كرد.

یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه باید از تجربیات کشورهای مختلف در نوسازی بافت های فرسوده استفاده کرد، گفت: انجام چنین پروژه ای بر عهده دولت و شهرداری ها است و این کار باید بر اساس آن پیش برود. اگر این پروژه در چنین شرایطی تکمیل شود، پس از دو سال می توان حدود 400 هزار واحد جدید و ماکت در تهران و جنوب شهر ساخت.

وی افزود: این حرکت باعث می شود از یک طرف پارچه های فرسوده که امروزه با خطرات زیادی روبرو هستند نوسازی شوند و از سوی دیگر تعداد زیادی ماکت آماده عرضه به بازار شود که دارای تاثیر بسزایی در این موضوع دارد، از یک سو با افزایش بازار، عرضه و تقاضا متعادل شده و بسیاری از متقاضیان ملکی در بازار مسکن پایتخت که از اقشار متوسط ​​و ضعیف هستند، می توانند این نوسازی شده را خریداری کنند. واحدها به دلیل اندازه کم

سرحدی ادامه داد: از سوی دیگر با افزایش عرضه واحدها در بازار، قیمت ها به گونه ای شکسته می شود که می توان این موضوع را در حوزه مسکن انقلابی دانست. همچنین شرکت های بخش خصوصی که واجد شرایط سرمایه هستند را می توان در این زمینه مطرح کرد.

دولت نباید قدم دیگری برای ساخت مسکن بردارد
وحید شققاقی‌شهری کارشناس اسلام عکنیمی در گفتگو با فراریان وی با اشاره به اینکه دولت باید سه گام برای ارائه خدمات به بازار مسکن بردارد، گفت: در این راستا دولت باید تسهیلات ارزان قیمت را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد تا آنها بتوانند در راستای ساخت پروژه های انبوه سازی گام بردارند و در وهله دوم. قرارداد زمین ارزان بسیار مهم است و در نهایت دولت باید زیرساخت های دیگری را که برای پروژه های تولید انبوه مورد نیاز است فراهم کند تا بخش خصوصی در این زمینه ورود پیدا کند.

وی افزود: دولت باید به نوعی مشوق های سرمایه گذاری در این زمینه را در نظر بگیرد تا افراد و شرکت های بزرگ در این زمینه ترغیب شوند که برای ساخت و ساز گام بردارند، این است که مسکن دولتی خوب نیست، از سوی دیگر با توجه به نظر آمارهای موجود بیش از 90 درصد از واحدهای ساخته شده در چند دهه اخیر در کشور توسط بخش خصوصی ساخته شده است.

شقاقی بیان کرد: بنابراین می توان گفت که دولت تنها باید زیرساخت های مناسب برای ساخت مسکن را فراهم کند و به سیاست های بومی در حوزه مسکن توجه کند، در مورد بافت های فرسوده نیز اگر دولت بتواند برنامه ریزی مناسبی داشته باشد تا بخش خصوصی بخش می تواند این بافت های فرسوده را بازسازی کند.

این استاد دانشگاه افزود: در حال حاضر اکثر واحدهایی که در شهرهای بزرگ به ویژه تهران در حال ساخت هستند در مناطق شمالی با متراژ بسیار بالا هستند که در مورد خانه های خالی اکثر این واحدها بسیار بزرگ هستند که اکثر آنها در مناطق شمالی تهران واقع شده اند و بازار اصلی مسکن مربوط به مناطق مرکزی و جنوبی شهر است و اکثر مشتریان به دنبال واحدهای قابل حمل هستند.

شاکاقی ادامه داد: بنابراین اگر بتوانند در قالب نوسازی بافت های فرسوده، تسهیلات مصوب شورای عالی شهرسازی را در اختیار بخش خصوصی قرار دهند، بخش مهمی از نیازهای مسکن به ویژه در بخش خصوصی تامین می شود. در رابطه با واحدهای کوچک، از طرفی با نوسازی بافت های فرسوده خطراتی که این گونه واحدها برای شهر و همچنین ساکنان آن دارند برطرف می شود، بنابراین این موضوع یک تیغ دولبه است که اگر به درستی انجام شود نتایج حاصل می شود. بسیار مناسب خواهد بود.

این کارشناس با تاکید بر مسائل اقتصادی خاطرنشان کرد: طبیعتا با چنین ساخت و ساز بزرگی بازار مسکن نیز متاثر از این موضوع است و عرضه این گونه واحدها در بازار تا حدی پاسخگوی تقاضا خواهد بود و از سوی دیگر قیمت ها متعادل خواهد شد، این امکان وجود دارد، اما همانطور که عرض کردم، اجرای چنین پروژه های بزرگی نیاز به برنامه ریزی دارد و این کار باید توسط بخش خصوصی انجام شود، اما اگر دولت در ساخت، طراحی و اجرا دخالت کند، اهداف ذکر شده قابل دستیابی نیست.